손윤희 인천지방법무사회 이사
경매 절차에서 아파트를 매수해 입주하려던 중 아파트 관리사무소로부터 전 소유자가 관리비를 체납했으니 속히 납부하라는 요구를 하면 과연 매수자가 전 소유자의 체납관리비를 납부해야 할까요?
‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(집합건물법) 제42조 제1항에서는 "규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다"고 규정하고, 집합건물법 제18조에서는 "공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다"고 규정했습니다.
그런데 집합건물의 종전 입주자가 체납한 관리비가 관리규약의 정함에 따라 그 특별승계인에게 승계되는지 판례를 보면, "집합건물의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있더라도 ‘관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다’고 규정하는 집합건물법 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면 특별승계인이 그 관리규약을 명시적·묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항의 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서 관리비와 관련해서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없고, 다만 집합건물 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계 의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는 바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터 잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 집합건물의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관해서는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하나, 공용부분 관리비에 대한 연체료는 승계되는 공용부분 관리비에 포함되지 않는다"고 했습니다(대법원 2007. 2. 22. 선고 2005다65821 판결).
또한 "집합건물법상의 특별승계인은 관리규약에 따라 집합건물의 공용부분에 대한 유지·관리에 소요되는 비용의 부담의무를 승계한다는 점에서 채무인수인으로서의 지위를 갖는데, 위 법률의 입법 취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재의 최종 특별승계인뿐만 아니라 그 이전의 구분소유자들도 구분소유권의 보유 여부와 상관없이 공용부분에 관한 종전 구분소유자들의 체납관리비채무를 부담한다"고 했습니다(대법원 2008. 12. 11. 선고 2006다50420 판결).
따라서 전 소유자가 체납한 관리비 중 공용부분에 관한 관리비(연체료는 제외)에 대해서만 납부의무를 부담한다고 할 것입니다.
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