“우리 아파트에 새로 구성된 입주자대표회의가 하자소송을 진행한다면서 각 세대에 채권양도를 하라고 하네요. 해줘도 괜찮은 걸까요?”
한 지인이 최근 이런 질문을 했다. 입대의 측이 ‘아파트 하자소송을 하면 하자도 보수하고 세대별로 손해배상금도 받을 수 있다’고 안내하면서 채권양도를 하라고 한다는 것. 지인은 아파트에 대한 내 권리를 무작정 타인에게 양도하는 것 같아 석연치 않다고 했다. 이렇게까지 해가면서 하자소송에 참여해야 하는지, 개인적으로 내 하자만 보수 받을 수는 없는지, 여러 가지 생각이 든다고 말했다.
채권양도를 해줘도 괜찮은 걸까. 먼저 아파트 하자소송에 대한 이해가 필요하다. 구 주택법 및 공동주택관리법에서는 (하자)보수청구권자를 입주자, 입대의, 관리주체, 관리단으로 포괄적으로 규정해 하자보수청구를 효율적으로 할 수 있도록 했다. 그러나 집합건물법 제9조에 따른 하자보수에 갈음하는 손해배상청구권은 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 수분양자 내지는 현재의 구분소유자에게 귀속하는 것으로 규정하고 있다.
집합건물법 9조
제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 “분양자”라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 “시공자”라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.<개정 2012. 12. 18.>
② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.<신설 2012. 12. 18.>
③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다.<신설 2012. 12. 18.>
④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.<개정 2012. 12. 18.>
[전문개정 2010. 3. 31.]
즉 아파트에 하자가 발생하면 입대의, 관리단 등이 건설회사에 하자를 보수해 줄 것을 청구하는 것은 가능하다. 하지만 보수가 어려운 부분에 대해 금전으로 보상을 하라고 청구하는 것은 아파트의 소유자만이 가능하다. 아파트 하자소송은 하자보수가 불가능한 하자로 인해 건물의 가치가 하락한 손해에 대해서까지 보상을 청구하는 것이다. 원칙적으로는 아파트 소유자들이 원고가 돼야 한다.
그러나 복잡한 건설분쟁인 아파트 하자소송은 아파트에 하자가 발생해 손해를 입었다는 점을 원고가 입증해야 한다. 이를 각 아파트 소유자가 개별적으로 시행사, 건설회사 등을 상대로 이와 같은 소송을 진행하는 것은 비용적인 면에서나 기술적인 면에서 어렵다.
또한 아파트 소유자들이 개별적으로 시행사, 건설회사 등을 상대로 소송하거나 수백, 수천 세대가 모여 함께 소송의 모든 과정을 진행하는 것은 현실적으로 불가능하다. 그러므로 소송의 편의상 소유자 개개인이 원고가 돼 소송을 제기하지 않고 소유자들이 입대의에 아파트하자로 인한 손해배상청구권을 양도해 입대의가 소송을 수행하는 방식을 취하고 있다.
입주자(아파트 소유자)들이 갖고 있는 손해배상채권을 하자보수소송을 진행하기 위해 불가피하게 채권양도 절차를 진행해야 한다. 채권양도를 했다고 해서 추후 건설회사 등으로부터 판결금을 받게 될 경우 그 판결금의 처분권한까지 입대의에 양도하는 것은 아니다. 채권양도를 받은 입대의는 양도받은 채권과 이를 행사해서 지급받은 손해배상금을 구분소유자를 위해 행사하고 사용해야 하는 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다.
실제로 하자보수소송을 통해 판결금을 수령한 대다수 아파트는 전유부분에 대한 판결금은 세대별로 소유자에게 지급한다. 그리고 아파트 공용부분에 대한 판결금은 아파트 관리규약에 따라 공용부분 하자보수공사비로 사용하고 있다. 또 한 가지, 채권양도를 하지 않으면 소송에 참여할 수 없으므로 채권양도를 하지 않은 세대는 전유부분에 대한 손해배상금을 받을 수 없다.
또한 공용부분에 대한 손해배상금도 전체 채권양도 비율에 따라 결정된다. 따라서 아파트의 채권양도 비율이 높을수록 아파트는 시행사 및 건설회사로부터 손해배상금을 더 많이 지급받을 수 있다. 결론적으로 채권양도는 소송을 위해 필수적인 절차이며 내 권리를 보전받기 위한 절차다. 입주민들이 중론을 모아 소송을 진행하기로 마음을 먹었다면 적극적으로 참여하는 것이 바람직하다.
그렇다면 굳이 이러한 절차를 거치면서 소송을 진행해야만 할까. 내 아파트 하자부분만 빨리 보수받고 끝낼 수는 없을까. 그러기는 쉽지 않다. 입주민은 분양공급계약에 따라 시행사에 돈을 이미 지급하고 아파트를 인도받아 서로의 의무가 끝난 상태에서 하자보수를 요청하는 것이므로 하자임을 입증하는 일은 입주민이 해야 한다.
입주민은 건설회사가 아파트 CS팀을 철수시키지 않고 각 세대의 의견을 모두 청취하고 성의있게 보수해주길 기대할 것이다. 하지만 세상의 모든 분쟁이 그렇듯이 서로의 이해관계가 첨예하게 갈린다. 입주민 개인이 하자보수를 청구하는 것도 쉬운 일이 아니며 더구나 손해를 입증해 배상까지 받아내는 건 사실상 불가능에 가깝다. 결국 아파트 입주민들이 힘을 합칠 필요가 있다. 건설회사를 상대로 요구사항을 관철할 힘을 키워야 한다.