하자보수 청구
공동주택에 하자가 발생한 경우 입주자대표회의등1 또는 임차인등2은 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 담보책임기간 내에 사업주체3)에게 하자보수를 청구하여야 합니다(법 제37조제1항, 영 제38조제1항).
입주자대표회의등
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입주자
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입주자대표회의
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관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)
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「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단
임차인등
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공공임대주택의 1. 임차인
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2. 임차인대표회의
사업주체
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「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 제36조제1항에 따른 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말함
구분 | 하자보수 청구권자 |
전유부분 | 입주자 또는 공공임대주택의 임차인
입주자는 전유부분에 대한 청구를 제2호나목에 따른 관리주체가 대행하도록 할 수 있으며, 공용부분에 대한 하자보수의 청구를 제2호 각 목의 어느하나에 해당하는 자에게 요청할 수 있습니다(영 제38조제2항 후단). |
공용부분 | 다음의 어느 하나에 해당하는 자
가. 입주자대표회의 또는 공공임대주택의 임차인대표회의
나. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를
대행하는 관리주체를 말함)
다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단 |
하자진단
사업주체등*은 하자보수 청구에 이의가 있는 경우, 입주자대표회의등 또는 임차인등과 협의하여 대통령령으로 정하는 아래의 안전진단기관에보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있습니다(법 제48조제1항).
사업주체등 … 사업주체, 하자보수보증금의 보증서 발급기관
안전진단기관은 지체 없이 하자진단을 실시하여, 하자진단을 의뢰받은 날부터 20일 이내에 그 결과를 사업주체등과 입주자대표회의등에 제출하여야 합니다(법 제48조제1항 후단, 영 제62조제3항)
하자진단을 실시하는 안전진단 기관 … 영 제62조제1항 |
1. 국토안전관리원
2. 한국건설기술연구원
3. 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조에 따라 신고한 해당 분야의 엔지니어링사업자
4. 「기술사법」 제6조제1항에 따라 등록한 해당 분야의 기술사
5. 「건축사법」 제23조제1항에 따라 신고한 건축사
6. 건축 분야 안전진단전문기관 |
하자진단에 드는 비용은 당사자가 부담합니다. 비용부담 방법은 당사자가 합의한 바에 따릅니다(법 제48조제3항, 규칙 제26조제1호).
내력구조부 하자
시장 ․ 군수 ․ 구청장은 담보책임기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 다음 중 어느 하나에 해당하는 기관 또는 단체에 해당 공동주택의 안전진단을 의뢰할 수 있습니다
(법 제37조제4항, 영 제40조제1항)
내력구조부 안전진단 의뢰 기관 … 영 제40조제1항 |
1. 「과학기술분야 정부출연연구기관 등의 설립 ․ 운영 및 육성에 관한 법률」 제8조에 따른 한국건설기술연구원
2. 「국토안전관리원법」에 따른 국토안전관리원
3. 「건축사법」 제31조에 따라 설립한 대한건축사협회
4. 「고등교육법」 제2조제1호·제2호의 대학 및 산업대학의 부설연구기관(상설기관으로 한정한다)
5. 「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령」 제23조제1항에 따른 건축 분야 안전진단전문기관 |
위 내력구조부 안전진단에 드는 비용은 사업주체가 부담합니다. 다만, 하자의 원인이 사업주체 외의 자에게 있는 경우 그 자가 부담합니다(영 제40조제2항).
담보책임의 종료
하자보수보증금의 예치 ․ 사용 ․ 반환
보증금 청구(입주자대표회의 ➝ 보증서 발급기관)
입주자대표회의는 사업주체가 하자보수를 이행하지 아니하는 경우 하자보수보증서 발급기관에
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하자분쟁조정위원회의 하자 여부 판정서(재심의 결정서 포함) 정본
•
하자분쟁조정위원회의 조정서
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법 제44조의2제7항 본문에 따른 재판상 화해와 동일한 효력이 있는 재정문서
•
법원의 판결서
•
법 제48조제1항에 따른 하자진단 결과통보서
중 어느 하나에 해당하는 서류 또는
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영 제47조제3항에 따른 기준을 적용하여 산출한 하자보수비용 및 그 산출명세서(영 제43조 각호의 절차에서 하자보수비용이 결정되지 아니한 경우만 해당)를 첨부하여
하자보수보증금의 지급을 청구할 수 있습니다(영 제44조제1항)
다만, 하자분쟁조정위원회의 하자 여부 판정서 정본에 따라 하자로 판정된 시설공사 등에 대한 하자보수비용 및 대통령령으로 정하는 안전진단기관(국토안전관리원 등)에게 의뢰하여 실시한 하자진단 결과에 따른 하자보수비용의 경우,보증서 발급기관은 청구받은 금액에 이의가 있으면 하자분쟁조정위원회에 분쟁조정이나 분쟁재정을 신청한 후 그 결과에 따라 지급하여야 합니다(영제44조제2항)
보증금 지급 전 사업자 선정 금지
보증금 지급 전 사업자 선정 금지 입주자대표회의는 하자보수보증금을 지급받기 전에 미리 하자보수를 하는 사업자를 선정하여서는 안 됩니다(영 제 44조제4항).
보증금 사용명세의 통보(입주자대표회의 ➝ 사업주체)
입주자대표회의는 하자보수보증금을 사용한 때에는 그 날부터 30일 이내에 그 사용명세를 사업
주체에게 통보하여야 합니다(영 제44조제5항).
보증금 지급 내역 통보(보증서 발급기관➝시장 ․ 군수 ․ 구청장)
하자보수보증금의 보증서 발급기관은 하자보수보증금을 의무관리대상 공동주택의 입주자
대표회의에 지급한 날부터 30일 이내에 하자보수보증금 지급내역서(영 제36조제1항 각호에 따른 담보책임기간별로 구분하여 작성)에 하자보수보증금을 사용할 시설공사별 하자내역을 첨부하여 관할 시장 ․ 군수 ․ 구청장에게 통보하 여야 합니다(법 제38조제3항, 시행규칙 제18조의2).
하자보수보증금의 사용
입주자대표회의 등은 하자보수보증금을 하자분쟁조정위원회 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 아래 표의 용도로만 사용하여야 합니다(법 제38조제2항, 영 제43조).
하자보수보증금의 용도 … 영 제43조 |
법 제43조제2항에 따라 송달된 하자여부 판정서(같은 조 제8항에 따른 재심의 결정서를포함한다) 정본*에 따라 하자로 판정된 시설공사 등에 대한 하자보수비용
… 하자분쟁조정위원회는 하자 여부를 판정한 때에는 대통령령으로 정하는 사항을 기재하고 위원장이 기명날인한 하자 여부 판정서 정본을 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 함(법 제43조제2항) |
법 제44조제3항에 따라 하자분쟁조정위원회가 송달한 조정서 정본**에 따른 하자보수비용
하자분쟁조정위원회는 분쟁의 조정절차를 완료한 때에 조정안을 결정하여 제시하고, 각 당사자 또는 그 대리인의 조정안 수락 절차를 거쳐 위원장이 기명날인한 조정서 정본을 지체 없이 각 당사자 또는 그 대리인에게 송달하여야 함(법 제44조제1항~제3항) |
법 제44조의2제7항 본문에 따른 재판상 화해와 동일한 효력이 있는 재정에 따른 하자보수비용
사업주체등은 하자보수 청구에 이의가 있는 경우, 입주자대표회의등 또는 임차인등과 협의하여 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 보수책임이 있는 하자범위에 해당하는지 여부 등 하자진단을 의뢰할 수 있음. 안전진단기관은 지체 없이 하자진단을 실시하여 그 결과를 통보하여야 함(법 제48조제1항) |
법원의 재판 결과에 따른 하자보수비용 |
법 제48조제1항에 따라 실시한 하자진단의 결과***에 따른 하자보수비용 |
의무관리대상 공동주택의 경우 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 신고서에 △하자보수보증금의 금융기관 거래명세표(입 ․ 출금 명세 전부가 기재된 것) △하자보수보증금의 세부 사용명세를첨부하여 그 사용내역을 시장 ․ 군수 ․ 구청장에게 신고하여야 합니다(법 제38조제2항, 규칙 제18조)
하자보수보증금의 반환
입주자대표회의는 사업주체가 예치한 하자보수보증금을 아래 구분에 따라 순차적으로 사업주체에게 반환하여야 합니다(영 제45조제1항).
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하자보수보증금을 사용한 경우 이를 포함하여 다음 각 호의 비율을 계산하되, 이미 사용한 하자보수보증금은 반환하지 아니합니다(영 제45조제2항).
구분 | 반환금액 |
1. 다음 각 목의 구분에 따른 날(이하 “사용검사일”이라 함)부터 2년이 경과된 때
가. 「주택법」 제49조에 따른 사용검사(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인 을 말한다)를 받은 날
나. 「건축법」 제22조에 따른 사용승인(공동주택단지 안의 공동주택 전부에 대하여 같은 조에 따른 임시 사용승인을 받은 경우에는 임시 사용승인을 말한다)을 받은 날 | 15% |
2. 사용검사일부터 3년이 경과된 때 | 40% |
3. 사용검사일부터 5년이 경과된 때 | 25% |
4. 사용검사일부터 10년이 경과된 때 | 20% |
위와 같은 적용례에 따라 2016.08.11. 이전에 사용검사(사용승인)를 받은 공동주택의 경우 하자보수보증금 반환에 대해서는 종전의 「주택법 시행령」에따르므로 구 주택법을 참조
구분 | 반환금액 |
1. 사용검사일(단지안의 공동주택 전부에 대하여 임시사용승인을 얻은 경우에는 임시사용승인일을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 1년이 경과된 때 | 10% |
2. 사용검사일부터 2년이 경과된 때 | 25% |
3. 사용검사일부터 3년이 경과된 때 | 20% |
4. 사용검사일부터 4년이 경과된 때 | 15% |
5. 사용검사일부터 5년이 경과된 때 | 15% |
6. 사용검사일부터 10년이 경과된 때 | 15% |