아파트를 비롯한 공동주택의 관리주체는 매월 관리비 고지서를 발행하면서 별도의 세금계산서를 발행하지 않지만, 오피스텔과 상가 및 지식산업센터 등 집합건물의 관리주체는 구분소유자나 임차인들에게 관리비와 사용료 등을 부과하거나 징수대행하면서 관리비고지서와 별도로 세금계산서를 발행합니다. 이렇게 발행된 (매입)세금계산서를 근거로 사업자인 구분소유자/임차인들은 관리비에 부가된 부가가치세에 대해 부가세 신고를 통해 매입세액공제를 받을 수 있습니다.(*) 한편 사업자가 아닌 오피스텔 임차인들 중 사업자가 아닌 경우 부가세 신고 및 납부 대상자가 아니므로 매입세액공제를 받을 수 없습니다.

(*) 집합건물 관리단이나 관리주체가 발행하는 세금계산서에 의한 매입세액 공제는 재화나 용역의 공급자와 세금계산서 발급 명의자가 동일하지 않는 경우가 많지만, 부가가치세법 시행령 제69조(위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급) 및 부가가치세법 시행규칙 제51조 (공동매입 등에 대한 세금계산서 발급)을 적용하거나 준용한다고 볼 수 있다.

그런데 오피스텔과 상가 등 집합건물의 관리비와 사용료의 모든 항목에 부가세가 붙는 것은 아니며, 세금계산서를 받았다고 해서 모두 공제 가능한 것이 아님에 유의해야 합니다. 오피스텔과 상가 등의 관리주체(관리단/관리회사)가 발행하는 세금계산서에는 다음 2가지 유형으로 구분될 수 있습니다. (1)창고임대나 주차장 관리 용역 등 수익사업: 관리주체는 해당 용역의 공급자로서 공급받는 사업자 등에게 세금계산서를 발행하며, 관리단의 수입금액 및 부가세 과세표준에 포함됩니다. (2)건물의 유지･관리를 위한 관리비와 사용료 등: 관리주체는 건물 관리에 필요한 용역비와 전기･가스 등 공급업체로부터 교부받은 세금계산서에 기재된 공급가액의 범위 내에서 구분소유자나 임차인에게 세금계산서를 발행할 수 있습니다.

예컨대 상가 관리단이 한국전력으로부터 전기료 1000만 원과 부가가치세 100만 원 합계 1100만 원을 고지 받아 지급했다면, 관리단은 전기료 등과 부가세 합계 1100만 원을 사용량 등의 기준에 따라 구분소유자나 임차인에게 부과할 수 있으며, 부가세 신고에서는 과세표준(*) 1000만 원 및 매출세액 100만 원 그리고 매입금액 1000만 원 및 매입세액 100만 원이 함께 표시돼 납부액을 0원으로 맞춤으로써 관리주체로서는 부가세에 대한 실질적인 부담을 지지 않게 됩니다.

(*) 부가가치세 신고서의 ⑤과세표준 명세에서 수익사업의 과세표준은 업태와 종목 및 업종코드 별로 기재하되, 관리비 등의 세금계산서 발행금액은 “수입금액 제외”로 표시해 과세표준을 구분해 기재.

상가나 오피스텔 등 집합건물의 관리에 공급되는 각종 용역과 재화에 대한 과세 및 면세 여부는 부가가치세법에 따라 정해집니다. 즉, 관리비 중 부가세 과세 항목에 대해서는 해당 관리비 항목에 부가세가 포함돼 부과되므로 사업자인 구분소유자･임차인의 경우 부가세 매출세액에서 공제할 수 있는 반면, 관리비 중 면세･비과세 항목에 대해서는 부가세가 포함돼 있지 않으므로, 구분소유자 및 임차인이 공제할 매입세액이 없으며 세금계산서도 발행되지 않습니다.

(주1) 관리회사로부터 용역비와 관련해 교부받은 세금계산서는 구분소유자 및 임차인의 매입세액공제가 가능하도록 관리단 명의로 세금계산서를 발행.(주2) 자치관리의 경우에는 인건비에 대해 부가세가 과세되지 않으므로 세금계산서와 무관.(주3) 공급업체로부터 교부받은 세금계산서는 구분소유자 및 임차인의 매입세액공제가 가능하도록 관리단 명의로 세금계산서를 발행. (주4) 부가가치세법상 면세이므로 공급업체로부터 세금계산서가 아닌 계산서 또는 고지서가 발행됨.(주5) 공급업체로부터 교부 받은 세금계산서가 없으며, 비용 분담의 차원에서 관리단이 부과함. (주6) 수선적립금(특별수선충당금 등)의 부과시점에는 부가세가 붙지 않음. (주7) 승강기, 도색공사, CCTV 등의 공사비의 매입세액에 대해서는 관리단의 수익사업과 직접 관련이 없으므로 관리단의 매출세액에서 공제되지 않음. (조심-2017-서-4671). 한편 관리단의 과세사업과 직접 관련된 매입세액은 부가가치세법 제38조(공제하는 매입세액)에 따라 매출세액에서 공제 가능.(주8) 관리단이 공급자로서 과세용역에 대한 세금계산서를 발행.

관리용역 등에 대한 부가가치세 집합건물의 관리방식에 따라 자치관리의 경우 관리용역에 필요한 인건비 등에 대해 관리비를 부과할 때 부가세는 붙이지 않으며, 위탁관리 및 도급관리의 경우 관리단은 용역 회사로부터 교부받은 세금계산서의 공급가액 범위 안에서 입주자들에게 세금계산서를 발급합니다.

사용료 등에 대한 부가가치세 전기･수도･가스 등 사용료 등은 부가가치세법에 따라 해당 물품 또는 용역에 대해 과세･면세 여부가 결정됩니다. 즉, 전기료 고지서에는 전기료 외에도 부가가치 세액이 포함돼 있지만 수도료 고지서에는 부가가치 세액이 포함되지 않습니다. 부가가치세법 시행령 제69조에 따라 관리단은 업체로부터 교부 받은 세금계산서의 공급가액 범위 안에서 입주자들에게 세금계산서를 발급합니다.

수선적립금(장기수선충당금 또는 특별수선충당금)에 대한 부가가치세 수선적립금은 부가가치세법상 물품이나 재화의 공급이 아니므로 부가세가 붙지 않은 상태에서 관리비 고지서와 함께 부과됩니다. 한편 수선적립금을 지출할 경우에는 공사업체 등으로부터 관리단 명의로 세금계산서를 받더라도 관리단의 수익사업과 직접 관련이 없다면 관리단의 매출세액에서 공제되지 않으며, 부가가치세법 제69조에 따라 세금계산서의 공급가액 범위 안에서 실제 공사용역을 공급받은 구분소유자들에게 세금계산서를 발급할 수 있는 것입니다.

┃한누리세무회계 대표 02-554-6488

배진호 공인회계사 kslee@hapt.co.kr

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